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喚醒“沉睡資源”，打開城市發展“全新空間”
青島通過城市更新，不斷推動產業升級和城市品質提升，下一步將在全省率先開展存量空間現狀評估，把城區開發保護、更新改造的家底資源摸清楚
激活城市存量空間的“青島探索”
盤活低效用地
西海岸新區龍灣崖社區成功釋放存量建設用地約500畝，加速新型產業導入，蝶變為濰柴（青島）智慧重工智造中心項目。目前，區域內已成功引進配套項目30余個。
改造老舊廠區
市南區漳浦路12號昔日閑置的供熱場站，即將蝶變為“心動里”潮流文體社交公園，改造完成后預計全年拉動內需消費超5億元、貢獻稅收超3000萬元、解決就業人口1500人以上。
重塑歷史城區
截至今年年初，青島歷史城區已完成保護修繕老建筑42萬平方米、更新改造30萬平方米、完成道路整治提升53條。34.26萬平方米的開業運營面積里，310個涵蓋餐飲、民宿、文創等領域的業態集聚。
煥新“邊角地”
截至目前，青島口袋公園總數達到646個，市民出門步行幾分鐘就能踏入一座綠意盎然的公園，“方寸之地”秒變家門口的“詩與遠方”。
在沉寂了許久后，老堿廠片區的土地上崛起一片現代化工業樓宇，不少新興產業陸續落地，為昔日的低效土地注入全新動能；
經過盤活，位于市北區同安路602號的閑置老煤庫迎來新角色——蛻變為集運動健康、商業配套、社交休閑于一體的嶄新城市公共空間；
市北區跨海大橋高架路橋下一片歡聲笑語，曾經的橋下閑置區域變為活力滿滿的橙島時尚體育公園，成為市民休閑放松的“寶藏地”。
……
讓一樣的城市空間產生不一樣的價值，盤活利用好閑置存量資源成為城市高質量發展的一道現實課題。近年來，借助城市更新，青島通過功能提升、空間優化、設施升級，喚醒部分“沉睡資源”，推動產業升級和城市品質提升。
當前，我國城鎮化率已突破67%，城鎮開發邊界內70%以上是存量空間。
今年7月份召開的中央城市工作會議提出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。8月份，中共中央、國務院印發《關于推動城市高質量發展的意見》，提出“激活城市存量資源潛力”“優化城市空間結構”。
在此背景下，存量空間的盤活優化成為城市內涵式發展的核心支撐，是踐行人民城市理念的重要路徑，將有效提升資源配置效率，激發城市內生活力，為推進城市高質量發展塑造新動能新優勢。
近日，山東省明確，將在濟南、青島率先開展城市存量空間現狀評估，把城區開發保護、更新改造的家底、資源摸清楚，并進一步健全規劃“定期體檢、五年評估”制度，真正把資產管起來、讓資源用起來、讓城市活起來。
系統謀劃，讓“閑置存量”變為“優質增量”
一個現實問題擺在不少城市的面前：一邊是樓宇、廠房、低效用地；一邊是新產業、新項目亟需合適的空間“落戶”，老街區呼喚經濟與民生平衡的配套……資源緊缺與資產低效閑置并存的問題，不同程度上影響著經濟高質量發展。
“過去為了支撐經濟的高速增長，城市化過程中形成了一些存量，現在來看這些存量中有一些已經無法適應產業升級的需要?！蹦祥_大學經濟學院教授孫景宇表示，城市存量資源類型豐富，涵蓋舊廠房、老街區、低效利用的基礎設施等，重新整合存量要素資源，已成為破解空間制約、重塑城市動能的關鍵之舉。
盤活存量，本質上是城市存量空間資源在市場經濟條件下的再配置過程，這需要系統謀劃、通盤考慮。
近日，自然資源部組織制定并審議通過了《城市存量空間盤活優化規劃指南》，明確存量空間盤活優化是國土空間總體規劃、詳細規劃的重要任務之一。目前我國已完成國土空間規劃體系重構，全國省市縣國土空間總體規劃基本批復完成，進入全面實施階段。其中新增建設空間緊約束的要求備受關注。
空間緊約束為存量挖潛提出了新的要求。緊扣城市更新、提升城市核心功能和輻射帶動能力等要求，重點城市正結合資源稟賦，多路徑差異化挖掘存量空間利用潛力。
從去年批復通過的《青島市國土空間總體規劃（2021—2035年）》來看，青島注重功能混合利用，從低效用地中挖潛城市增量空間——支持城市中心地區、樞紐地區和軌道交通站點的商業、辦公、居住、公共服務用地的復合利用；適應新型產業發展需求，推動產業用地由單一的制造向制造與研發、設計、創意、辦公、商業等融合發展……
作為全國首批低效用地再開發試點城市，近年來，青島通過盤活低效用地，讓低效資源持續煥發活力，并圍繞青島市重點產業發展導向，在低效片區聚力打造專業化產業園區，實現低效用地高效集約利用。
在西海岸新區龍灣崖社區，曾有一片低效用地片區，173處民房與6家中小企業雜處其中，由于產業發展受限，土地畝均產值、畝均稅收偏少，這讓該片區的發展一度陷入窘境。結合村莊搬遷安置，青島通過采取土地收回再轉讓、項目嫁接再開發、招商再利用等運作模式，成功釋放存量建設用地約500畝，加速新型產業導入。
西海岸新區龍灣崖社區的一片低效用地已蝶變為濰柴（青島）智慧重工智造中心。梁超 攝
如今，這里已蝶變為濰柴（青島）智慧重工智造中心項目。作為濰柴動力全力打造的“燈塔工廠”及全球智造中心，有力吸引產業鏈上下游配套企業聚集。目前，區域內已成功引進青島全能重工、青島金豐源科技等配套項目30余個，土地利用強度大幅提高，土地畝均產值、畝均稅收顯著提升，成為青島低效土地“騰籠換鳥”的生動實踐。
經過開發利用，西海岸新區王臺老工業區、嶗山區株洲路兩側區域、嶗山區張村河兩岸區域、青島北客運站等多個重點低效片區也實現“騰籠換鳥”，片區高質量發展迎來全新機遇。
張村河片區蝶變煥新，“城中村”變身“景中城”。劉棟 攝
業態導入，讓“物理容器”變成“內容場域”
國棉五廠的老廠區“變身”時尚文旅基地紡織谷，廢棄老煤庫“更新”成市民文體活動中心……“在存量中求增量，在既有中求新生”，近年來，不少沉睡多年的青島閑置工業老廠區迎來新生，從閑置資源中發掘出經濟“新勢力”。
青島作為全國知名工商業城市，工業基因已延續百余年。在新一輪科技革命和產業變革中，部分老企業逐漸退出歷史舞臺，一些工業老廠區漸漸閑置，而這些片區恰恰能為青島的產業升級提供良好的空間載體。
“這些工業老廠區往往占地廣，且大多處在城市的‘黃金區位’，但囿于開發成本高、受益周期長、房屋產權復雜、土地變性難等原因，且缺乏政策文件支撐，按照現行標準，很多更新項目難以推進，這就需要多部門協同、多角度支持，為項目打通難點、阻點?！币晃粚＜腋嬖V記者。
在政府支持下，青島市屬國企率先“摸著石頭過河”，通過資產梳理、股權轉讓、吸收合并等手段，整合存量資產。盤整后的老舊廠區正式開啟“更新”之路——
市南區延安三路109號，原海珊制衣廠沉寂多年的廠房、食堂、倉庫被改造成辦公室、咖啡廳和便利店，搖身一變成為健康產業園；市北區哈爾濱路46號，原東方襯衫廠以“東方文創園”的新面貌正式開園納客；原孚德鞋廠、第五針織廠等幾十處老舊廠區資源也在逐步釋放。這些沉淀在角落的城市空間通過更新盤活，開始孕育新產業、新業態，以另一種方式重新融入城市發展軌跡。
近年來，青島印發了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的實施意見》等一系列政策，為“沉睡資源”轉化為“發展活水”提供了用地保障、金融支持等?！肚鄭u市城市更新專項規劃（2021—2035年）》也明確了中心城區內、重點區域內以及市域范圍內的老舊廠區的更新策略和方向，助力青島老舊廠區完成產業轉型升級。
初秋時節，市南區漳浦路12號正在如火如荼地施工，昔日閑置的供熱場站，即將蝶變為“心動里”潮流文體社交公園，未來這里將涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩等四大業態，改造完成后預計全年拉動內需消費超5億元、貢獻稅收超3000萬元、解決就業人口1500人以上。
青島老城區的“盤活”也許更具代表性。截至今年年初，青島歷史城區已完成保護修繕老建筑42萬平方米、更新改造30萬平方米、完成道路整治提升53條。從表面上看，保護修繕、更新改造、基礎配套是物理層面的翻新，而其內里，是對街巷肌理的喚醒、是有機的融合與塑新。針對老城區空間功能的優化，青島一直在進行“繡花式”的打磨，比如補齊重點區域的市政配套、停車設施等“短板”，“見縫插針”式布局街心公園和口袋公園。
業態導入和場景再造，則是激活老城區的關鍵所在。如今在青島老城區，34.26萬平方米的開業運營面積里，310個涵蓋餐飲、民宿、文創等領域的業態集聚“混搭”，百年里院變身演藝場、老字號和新國潮碰撞，多元化的場域再造持續不斷地吸引著眾多市民游客前來打卡購物。
因地制宜，讓“邊角地”變成“金角銀邊”
不止于產業空間更新，民生短板也在“更新改造”中補齊。
口袋公園、街區景觀、停車泊位、運動場地……根據市民需求，把城市“邊角地”改造為可供市民休閑、娛樂的高品質空間，如今漫步青島街頭，“金角銀邊”隨處可見。
“金角銀邊”本是圍棋術語，指的是棋子落子位置不同，搶占先機的效率不同。對城市而言，這一概念同樣頗有意義：合理利用位置優越的小空間，能夠發揮大作用。
橋上，車水馬龍；橋下，歡聲笑語。“坐穩，起飛嘍！”市民岳明用力一推輪胎秋千，6歲的小孫子悠蕩至高處，開懷大笑。這處建在市北區跨海大橋高架路橋下的橙島時尚體育公園，已成為爺孫倆日常游玩的首選地。
橙島時尚體育公園利用橋下空間為市民提供更多休閑娛樂空間。劉棟 攝
原來，這片橋下空間承擔著生產性綠地的功能，后來為配合城市發展需要“改圃建園”。如今，公園內有3個大型游具、20多個小型游具，還有百米秋千廊架。此外，還配備了塑膠地坪、防碰撞護角、無障礙坡道等，并對周邊綠化樹種進行優化，栽種無刺、無飛絮、無刺激性氣味的植物，讓孩子們暢享歡樂時光、盡情撒歡。
截至目前，青島口袋公園總數達到646個，市民出門步行幾分鐘就能踏入一座綠意盎然的公園，“方寸之地”秒變家門口的“詩與遠方”。
青島還在全市范圍內持續推進“微更新”行動，全面摸排建成區內拆違騰退空間、城市邊角地塊、基礎設施配套不足的低效地塊，國有企業長期閑置房屋和土地以及品質功能不足、未充分利用的老舊街區、廣場綠地、濱海空間、歷史建筑、工業遺產等區域，推動城市存量空間的活化與利用，滿足市民對身邊“小美好”的需求。
“舊空間”講出的“新故事”，也在老舊小區內頻頻上演。
“砰！噠！砰！噠！”近日，在市南區浮山所社區新安路4號樓附近的國球活動場地上，綠樹掩映間傳來清脆的擊球聲。兩張嶄新的乒乓球臺前，幾位老人正酣戰不休，笑聲不斷，這片曾荒廢的邊角地，如今已成為居民最愛的“國球健康驛站”。
在“以人為本”理念的影響下，近幾年，青島將老舊小區改造與建設“完整社區”相結合，整合存量資源，嵌入文娛、托育、養老等服務功能場所，打造“15分鐘便民生活圈”，在刷新群眾幸福生活的同時，重塑著現代都市的空間格局。
沒有真正的“無用空間”，只有尚未被發現的價值潛能，進入高質量發展時代，各大城市仍有很多高價值的存量資源處于閑置狀態。
然而，盤活存量并非易事，這項工作錯綜復雜，涉及體制機制、資金利用、開發成本等多個方面的綜合問題。針對這些問題，只有通盤布局謀劃，摸清“存量家底”，完善政策體系，順應市場需求和業態需要，才能喚醒更多“沉睡資源”，讓存量真正“活起來”。（青島日報/觀海新聞記者 王冰潔）
青島日報2025年10月14日4版
責編：
審核：劉美顯
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